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电影天堂 国有土地上零星

危险住房自主更新改造实施细则

                                                 （征求意见稿）

第一章 总则

第一条（制订依据） 为深入贯彻习近平总书记关于“人民城市人民建、人民城市为人民”的重要理念，推进我县国有土地上零星危险住房自主更新改造工作，改善群众居住条件，消除房屋安全隐患保障人民生命财产安全，根据《中华人民共和国民法典》《城市危险房屋管理规定》《福建省房屋使用安全管理条例》《福州市城乡规划条例》《福州市房屋结构安全管理办法》《福建省住房和城乡建设厅关于推进城市零星危险住房改造工作的指导意见》(闽建房〔2015〕14号)《福州市国有土地上零星危险住房自主更新改造实施办法》等规定，结合我县实际，制定本实施细则。

第二条（基本原则） 国有土地上零星危险住房的自主更新改造，坚持“政府引导、政策支持、业主自愿、市场运作”的原则，由政府发挥指导协调作用，出台优惠政策提供支持，尊重零星危险住房业主自主意愿，业主自筹资金实施改造。

第三条（适用范围） 本细则适用于电影天堂 范围内国有土地上不具备成片开发建设条件、尚未列入近期城市建设规划、城中村改造范围或土地收储计划的零星危险住房自主更新改造工作。  

危险住房是指按照《既有建筑鉴定与加固通用规范》(GB55021-2021)或《民用建筑可靠性鉴定标准》(GB50292-2015)或《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)等相关技术标准，经符合条件的房屋安全鉴定机构鉴定，符合以下任一条件的住房：1.危险性鉴定等级为 C级或D级；2.安全性鉴定等级为Csu级或Dsu级；3.可靠性鉴定等级为Ⅲ级或Ⅳ级。

第四条（工作机制） 成立电影天堂 国有土地上零星危险住房自主更新改造工作部门联席会议制度(以下简称“联席会议”)。联席会议由县政府分管领导担任召集人，县住建局、县资规局、县不动产登记中心、县公积金管理中心、县教育局等部门及危房所在地乡镇组成，联席会议办公室设在县住建局，承担日常组织协调、材料汇总、会议筹备等工作。

第五条（改造方式） 国有土地上零星危险住房采取以下方式进行自主更新改造:

（一）拆除重建。通过整体拆除重建并优化相关使用功能和配套设施方式予以改造。

（二）加固修缮。不存在违法建设的前提下，通过对建筑物结构进行加固和修复，以提升其安全性、稳定性和使用寿命。

第二章 职责分工

第六条 各乡镇党委、政府要加强日常监管和批后监管，落实属地管理职责，主要负责：

（一）负责乡镇辖区内国有土地上危房自主更新改造方案初审，提请县住建局组织召开联席会议进行认定；

（二）落实常态化房屋使用安全网格巡查管理机制，对国有土地上零星危险住房进行摸底并建立台账，督促房屋使用安全责任人对房屋进行检查修缮、鉴定和安全隐患治理；

（三）辖区内危房自主更新纠纷调处和各类违建行为整治工作；

（四）辖区内违建行为巡查、发现、报告、初核、制止、监督、整改验收等工作；

（五）协助业主成立业主委员会，指导召开业主大会、组织改造事项表决，收集业主意见并公示表决结果，监督业主表决真实性；

（六）负责危房未解危前的安全管理，对D级危房落实“清人封房、增设硬质围挡与警示标识”等措施；

（七）协助县直有关部门开展国有土地上零星危险住房自主更新改造相关工作。

第六条 行业主管部门负责监督、指导、服务责任，其中：

（一）县住建局：牵头组织联席会议，负责提请联席会议研究零星危险住房改造认定事宜；负责危险住房安全鉴定结果核查，指导业主或实施主体办理施工许可、消防审验等手续；负责工程质量安全监督，组织开展改造过程中的日常巡查，督促整改违规建设行为，做好竣工验收；指导住宅专项维修资金的提取与使用；承担联席会议办公室日常工作。

（二）县资规局：负责改造方案合规性审查，审查改造项目用地范围、用地性质，确保符合国土空间规划要求；办理改造项目的规划手续，审核规划设计方案；指导项目完工后的规划条件核实，协同做好竣工验收；负责土地出让金补缴标准核算与政策解释，明确划拨用地后续登记要求；负责改造后房屋的产权登记工作，按规定记载产权面积、土地使用年限等信息；办理原房屋产权注销手续，核查改造前房屋的产权明细；在产权证中备注原产权地址、原产权面积、改造方式等关键信息，确保产权追溯可查。

（三）县公积金管理中心：落实住房公积金提取政策，指导业主按规定提取公积金用于危房拆除重建或加固修缮；简化公积金提取流程，明确申请材料清单与办理时限，保障资金及时拨付。

（四）县教育局：负责落实拆除重建的国有土地上零星危险住房延续原房屋入学相关政策，明确改造后业主子女入学资格认定标准，确保教育政策衔接无断层。

（五）其他部门：按职能分工承担其在国有土地上零星危险住房自主更新改造中的管理职责。

第三章 申请主体与表决要求

第七条（申请主体认定） 单一产权零星危险住房自主更新改造工作的申请主体为危险住房业主，多产权零星危险住房自主更新改造工作的申请主体为危险住房全体业主、业主委员会或者业主推举的2至3名业主代表。申请主体可授权原房改房售房单位、房地产开发企业、项目代建单位等作为实施主体，代为办理相关审批手续和组织实施零星危险住房自主更新改造工作。

第八条（多产权表决要求） 多产权零星危险住房自主更新改造申请主体应组织拟改造房屋及其毗连房屋的所有权人进行表决。多产权零星危险住房自主更新改造需经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数占比四分之三以上的业主同意后，方可申请开展零星危险住房自主更新改造工作。

第九条（改造方案编制） 申请主体或其授权的实施主体应委托有相应资质的设计、工程咨询等单位进行初步设计，编制零星危险住房自主更新改造方案，方案应包括搬迁拆除、规划设计、资金概算、资金筹集、资金使用、资金监管、房产分配等内容。

第四章 规划管理

第十条（多产权危房拆除重建） 多产权零星危险住房拆除重建应不突破原有用地红线范围，不增加住房套数(住户数)，层高应在3.00米及以上，不宜在3.30米以上，层高超出3.30米的按规定增加计算计容建筑面积。在综合考虑相邻关系人利益后，可适当增加建筑面积除建筑底层架空层、地下室、电梯井、住宅区内独立设置的公用配电房以及设置在住宅建筑首层及以上的公用配电房(指需移交供电部门的10kv及以下电压等级的供配电设施,包括环网室、配电室等)外，原则上不超过原产权建筑面积的20%。

在符合规划要求下，多产权的零星危险住房拆除重建时可建设底层架空层作为居民公共活动开放空间，可设置地下室，作为地下停车及设备用房使用。建筑底层架空层、地下室、电梯井、住宅区内独立设置的公用配电房以及设置在住宅建筑首层及以上的公用配电房(指需移交供电部门的10kv 及以下电压等级的供配电设施,包括环网室、配电室等)不列入容积率计算范围。

第十一条（单一产权危房拆除重建） 单一产权零星危险住房进行拆除重建的，应当在原有用地红线范围内进行，改建面积及层数（除地下室）不得超过房屋及土地权属证明文件载明的范围，层高应在3.00米及以上，不宜在3.30米以上，层高超出3.30米的按规定增加计算计容建筑面积。

单一产权零星危险住房拆除重建时，在不影响周边环境前提下，可增设地下室。增设的地下室层高不超过3.30米，使用功能限为停车、设备用房、储藏等附属功能，范围不超过原批建筑一层轮廓线，层数不超过一层，所增加的建筑面积不计入计容建筑面积。

第十二条（特殊情形处理） 受客观条件限制，拆除重建的危险住房满足现行相关建筑设计技术标准确有困难的，在保障公共利益、妥善协调相邻关系和满足消防安全需求的前提下，拟建建筑建筑密度(除住宅区内独立设置的公用配电房)、建筑间距、建筑退距、绿地率、车位配置等指标可按照现状水平适当放宽，具体结合总平面布局确定；日照须满足大寒日对内1小时、对外3小时的基本要求，确无法满足基本要求的，可按不恶化进行控制。

第十三条（加固修缮规划要求） 加固修缮不得新增违法建设，不得改变房屋原有主体结构和用地范围；涉及建筑外立面改造、消防设施升级的，需符合县资规局、县住建局相关要求；危房维修加固需委托有相应资质单位设计施工，依法需办施工许可的房屋，按法规施工验收。不必办施工许可的房屋，完工后由责任人组织设计、施工等单位验收出具合格意见，或委托鉴定机构复核通过。

第四章 审核审批流程

第十五条（申请与受理） 申请主体或实施主体向属地乡镇人民政府提交以下材料，申请改造项目认定（包括但不限于）：

（一）国有土地上零星危险住房自主更新改造申请表；

（二）房屋产权证明、房屋安全鉴定报告；

（三）多产权危房需提供表决结果及公示材料、业主授权委托书等；

（四）国有土地上零星危险住房自主更新改造方案（需有相应资质设计单位出具并盖章确认）；

（五）国有土地上零星危险住房自主更新改造房屋与相邻建筑毗邻或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得相关权利人一致同意，并签订书面协议或者在改造方案上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证；

（六）属地乡镇收到材料后进行材料初审，符合要求的提请县住建局组织召开联席会议进行研究；材料不齐的，一次性告知补正。

第十六条（联席会议审定） 联席会议自收到县住建局提请后30个工作日内，组织成员单位召开联席会议并核查以下内容：

（一）房屋使用情况、鉴定情况、产权明细、用地性质；

（二）改造方式、改造方案的合规性；

（三）多产权危房表决程序的合法性；

（四）相邻关系协调情况。

核查通过后，形成认定意见并报县人民政府最终审定后，以联席会议名义作出零星危险住房自主更新改造认定书。

第五章 实施

第十七条（手续办理） 零星危险住房自主更新改造项目无需办理供地手续，但应向县资规局、住建局依法依规办理规划、施工、消防审验等手续，并纳入工程质量安全监管。工程完工后，应当按规定办理规划条件核实、竣工验收等手续，验收合格后方可交付使用。

第十八条（产权登记） 零星危险住房完成拆除重建后，房屋业主按不动产登记相关规定申请办理产权登记。产权办理时，产权登记面积按照拆除重建后的房屋面积记载；土地使用期限延续原房屋剩余年限；原房屋未办理划拨转出让手续的，继续按划拨用地登记：产权证需备注原产权地址、原产权面积、改造方式等信息。零星危险住房完成加固修缮后无需重新办理产权登记。

第十九条（土地出让金补缴） 零星危险住房自主更新改造项目，在房屋上市交易时，以受理补缴地价申请时点为准，按规定标准补缴土地出让金。原房屋未办理划拨转出让手续的，按重建后房屋建筑面积补缴土地出让金;原房屋已办理划拨转出让手续的，按新增的建筑面积补缴土地出让金。

第二十条 零星危险住房拆除重建项目增设的地下室，无需补缴土地出让金，不计入产权登记面积。

第二十一条 零星危险住房自主更新拆除重建后按专项维修资金管理有关规定结转与缴交住宅专项维修资金。

第六章 监管

第二十二条 各乡镇人民政府要全力推进零星危险住房自主更新改造工作，在零星危险住房未解危前，由乡镇人民政府加强房屋安全管理。对鉴定为D级(Du级或IV级)的零星危险住房，必须落实“清人、封房、拉警戒线”等措施,确保房屋使用安全。

第二十三条 县住建局、资规局、公安等部门以及乡镇人民政府要建立联合监管与执法衔接机制，落实零星危险住房自主更新改造的全过程监管职责，加强日常巡查工作，制止和查处零星危险住房自主更新改造过程中违法建设行为，确保公共安全。

第七章 附则

第二十四条 本办法不涉及文物建筑、历史建筑、传统风貌建筑等法律、法规规定的保护对象。位于历史文化名镇、历史文化名村、历史文化街区、历史风貌区、传统村落、军事保护区以及宗教活动场所内的零星危险住房改造工作还应按相关法律、法规、规章和保护规划执行。

第二十五条 本办法自印发之日起施行。县住建局、县自然资源和规划局、县不动产登记中心负责对本办法的具体应用问题进行解释。原有规定与本办法不符的，以本办法为准。

附件：1.国有土地上零星危险住房自主更新改造申请表

2.国有土地上零星危险住房台账